今年7月，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，創(chuàng)近7年來最大跌幅。多米諾骨牌效應(yīng)由此延伸，全球最火爆的幾大房地產(chǎn)市場(chǎng)無一例外集體降溫，短期可見的降幅仍然在擴(kuò)大。

2018年，距離上次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)過去整整十年。隨著美聯(lián)儲(chǔ)的穩(wěn)步加息節(jié)奏，全球利率也開始普遍上揚(yáng)。這無疑給無論是剛需買房還是投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)都蒙上了一層厚重的陰霾。

從倫敦到悉尼，從北京到紐約，這些一直以來備受關(guān)注的網(wǎng)紅城市無一例外的面臨了房?jī)r(jià)驟降的尷尬局面。

一方面，稅收政策變化抑制了購(gòu)房者的需求，另一方面，房?jī)r(jià)與居民的負(fù)擔(dān)能力落差擴(kuò)大，再加上貸款利率和標(biāo)準(zhǔn)收緊，這些因素共同沖擊了市場(chǎng)。低壓情緒在全球蔓延，帶來的是聯(lián)動(dòng)的威脅和看不見底的恐慌。

中國(guó)指數(shù)經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全球房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)。

在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，供求關(guān)系的平衡仍然是全球房企和政府政策調(diào)控之間必須直面的博弈。

澳大利亞房?jī)r(jià)跌跌不休

7月，澳大利亞房市暴跌，悉尼和墨爾本這兩大重鎮(zhèn)的同步重創(chuàng)下跌是導(dǎo)致這一慘狀出現(xiàn)的最直接原因。在此之前，澳大利亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌了9個(gè)月。

根據(jù)CoreLogic Inc.在本周三發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月澳洲房?jī)r(jià)同比下滑1.6%，創(chuàng)下自2012年8月以來的最大跌幅。與此同時(shí)，由于中期資本增長(zhǎng)前景堪憂和抵押貸款成本較高，投資者也將面臨租金下跌的壓力。

更糟糕的是，澳大利亞年度房?jī)r(jià)下跌空間還在持續(xù)擴(kuò)大，短時(shí)間內(nèi)還未看到這種頹勢(shì)暫?；蛘叻崔D(zhuǎn)的跡象。

而這一切，與澳大利亞政府已推出的一系列調(diào)控措施不無關(guān)系，包括收緊貸款政策、提高按揭利率、限制房地產(chǎn)投資等。早在去年3月，澳大利亞審慎監(jiān)管局(APRA)就出臺(tái)新規(guī)，要求銀行將純利息貸款占新增住房抵押貸款的比重從40%降至30%，并將投資性房貸控制在10%以下。

越來越高的成本和越來越低的信貸流動(dòng)性都將持續(xù)利空房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步引發(fā)“微型信貸危機(jī)”，從而對(duì)房?jī)r(jià)造成更大的負(fù)面積壓。

BIS Oxford Economics更指出：“澳大利亞對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加深，尤其是對(duì)外國(guó)人投資房地產(chǎn)管控的加深，都將會(huì)讓該國(guó)房地產(chǎn)雪上加霜。”

“流感”下的全球房市

最害怕的不是壞天氣，而是不知道壞天氣會(huì)持續(xù)多久。

對(duì)脫歐的擔(dān)憂一直是英國(guó)未來經(jīng)濟(jì)搖擺不定的重要影響因素，疊加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和高價(jià)抑制的需求，使得倫敦的房?jī)r(jià)開始下跌。

據(jù)Savills Plc 的調(diào)查顯示，倫敦市中心最佳地段的房?jī)r(jià)自2014年見頂以來已經(jīng)下跌近18%，其中一些房屋的價(jià)值縮水幅度高達(dá)三分之一。而倫敦高檔住宅區(qū)受市場(chǎng)下滑的沖擊最大。盡管銷售不斷下降，但是很多房東還是掛出了急等出售的廣告，試圖盡快從房?jī)r(jià)下跌造成的資產(chǎn)減值泥潭中盡快抽身。

在隔著大西洋的彼岸，美國(guó)最繁華的曼哈頓，房屋銷量已連續(xù)三個(gè)季度下降。據(jù)彭博數(shù)據(jù)顯示，第二季度末市場(chǎng)上有近7000套房源，比去年同期增長(zhǎng)11%，但銷量下降17%，至2600套出頭的水平。

新房數(shù)量還在不斷增加，庫(kù)存數(shù)量還未完全消化，趨化速度緩慢導(dǎo)致供大于求，這也使得潛在買家要不持觀望態(tài)度，要不變得更加挑剔。

受制于特朗普新稅法的出臺(tái)，未來3年將有80萬人離開紐約和加州，這將對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)造成毀滅性打擊。而向來強(qiáng)勢(shì)的豪宅市場(chǎng)如倫敦一樣，也遭遇了金融危機(jī)后最大降幅，銷售創(chuàng)十年新低。

而與美國(guó)毗鄰的加拿大，在這場(chǎng)降溫潮中同樣無法幸免。據(jù)溫哥華地產(chǎn)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，7月當(dāng)?shù)刈≌N量環(huán)比下跌14.6%，同比跌幅則達(dá)到30.1%。當(dāng)月成交套數(shù)僅為2070，創(chuàng)2000年來新低。

根據(jù)溫哥華地產(chǎn)局負(fù)責(zé)人Phil Moore對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時(shí)稱：“由于當(dāng)前市場(chǎng)活躍買家數(shù)量的急劇下降，房屋價(jià)格也隨即進(jìn)入下行空間。”

通常情況下，夏季本就是房產(chǎn)成交的淡季，而今年的情況相較往年更顯慘烈。尤其是自今年二月，溫哥華政府開始分別提高了海外買家的投機(jī)稅率到20%和征收房產(chǎn)總額1%的房屋空置稅后，都使得房?jī)r(jià)下跌的這層陰霾暫無褪去的可能。

在全球絕大部分熱點(diǎn)城市都遭遇降溫甚至寒潮的艱難處境時(shí)，新加坡的房市連續(xù)四個(gè)季度上漲，成為房產(chǎn)界的一股清流。

中國(guó)：巨大的是市場(chǎng)背后是巨大的宏觀調(diào)控

毫無疑問，不動(dòng)產(chǎn)投資在中國(guó)人的資產(chǎn)配置中仍然是重中之重，國(guó)家通過有形的手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控從未停止過。重錘之下，必有反應(yīng)。

根據(jù)央行7月13日公布的2018年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，6月末，廣義貨幣(M2)增速分別比上月末和上年同期低0.3個(gè)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，社會(huì)融資規(guī)模存量增速也持續(xù)走低。這意味著，央行在金融各方面加強(qiáng)監(jiān)管和去杠桿政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。

地產(chǎn)商要不加緊去庫(kù)存賣房子獲得回籠資金，要不在外部加快融資讓自己快速回血。而這兩種途徑，在當(dāng)下看來，哪一個(gè)都舉步維艱。

金融去杠桿和外部貿(mào)易摩擦未見好轉(zhuǎn)，中央對(duì)地產(chǎn)商高壓連續(xù)還貸的調(diào)控也未收手。不僅在買房資格上進(jìn)行多重限制，在住房抵押貸款上也出臺(tái)了更多的調(diào)控指標(biāo)，對(duì)過熱房?jī)r(jià)的嚴(yán)防狠打已經(jīng)導(dǎo)致一二線網(wǎng)紅城市房?jī)r(jià)步入銷售凍結(jié)、價(jià)格下行的境地，甚至促使今年的銷售面積降至歷史低點(diǎn)。

除此之外，一手房于二手房的價(jià)格倒掛也讓供給面出現(xiàn)了扭曲。一些面臨嚴(yán)重融資困境的開發(fā)商現(xiàn)在正以低于二手房的價(jià)格出售新房，從而換來短暫性的資金回籠以防失血過多導(dǎo)致崩盤的極端情況。

樓市調(diào)控不斷加碼還表現(xiàn)在房貸利率的不斷上升。根據(jù)融360數(shù)據(jù)整理顯示，目前國(guó)內(nèi)房貸利率在經(jīng)歷了5連漲之后，平均利率是5.65%，而下半年房貸利率有望升破6% 以上，甚至達(dá)到7%。無論是一二線的熱點(diǎn)城市，還是剛剛炒紅的三四線，房?jī)r(jià)的下跌也只是時(shí)間的問題了。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示：”今年以來三四線城市房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)比較高，所以，要因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控。”

夏天來臨，防暑“降溫”，無論對(duì)于老百姓，還是對(duì)于下半年經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，“穩(wěn)”，就是最大的好事。

十年之后，“我們不一樣”

今天，與08年由次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)整整相距十年。與曾經(jīng)管理層看任風(fēng)險(xiǎn)并被動(dòng)地卷入到危機(jī)中不同，各國(guó)政府早已練就打怪升級(jí)的本事，防患于未然。

這一次全球一線城市房產(chǎn)成交量的驟降與各國(guó)政府提前進(jìn)行宏觀布局不無關(guān)系。

中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在近2年持續(xù)加碼。無論是十九大報(bào)告，還是兩會(huì)的政府工作報(bào)告，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位是“只住不炒”，限購(gòu)和限交易兩手抓，目的就是要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

而歐美國(guó)家，在經(jīng)歷了十年前的那張經(jīng)濟(jì)浩劫之后，同樣是未雨綢繆。

美國(guó)于去年第三季度開征房產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。今年3月，倫敦政府也“借鑒”了中國(guó)經(jīng)驗(yàn)，開始著手限購(gòu)，對(duì)于35萬英鎊以下的房產(chǎn)，將向海外買家設(shè)立三個(gè)月限售期。

政府主動(dòng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)擠泡沫，也是從側(cè)面降低房企的負(fù)債水平，把社會(huì)資源和精力更好的分配到實(shí)體經(jīng)濟(jì)等關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域和行業(yè)，從根源上抑制不必要的泡沫造成的虛假繁榮，也不再過分擔(dān)心泡沫被戳破以后所面臨的像08年一樣的經(jīng)濟(jì)閃崩。

此外，監(jiān)管層也從未放松過警惕。銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企此前也公開披露，截至2017年末，我國(guó)商業(yè)銀行核心一級(jí)資本充足率為10.75%，一級(jí)資本充足率為11.35%，資本充足率為13.65%，較2016年底略有上升。

無獨(dú)有偶，歐美主流國(guó)家商業(yè)銀行的資本充足率都顯示了上揚(yáng)。

根據(jù)中國(guó)工商銀行城市金融研究所數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，富國(guó)銀行、摩根大通等美國(guó)4大商業(yè)銀行普通股一級(jí)資本充足率除花旗銀行外較2016年末均進(jìn)一步上升，普通股一級(jí)資本充足率普遍高于11%。

英國(guó)情況基本與美國(guó)保持同步。據(jù)新華社數(shù)據(jù)顯示，除了渣打銀行之外，其他四大銀行的核心資本充足率分別較2016年底上升了0.7%、1%、0.5%和2.1%，總體商業(yè)銀行核心資本充足率已經(jīng)達(dá)到了13.4%，比10年前增長(zhǎng)了3倍。

各國(guó)商業(yè)銀行基本保持了同一基調(diào)，在抗過了內(nèi)部的壓力測(cè)試后，一致提高了資本充足率，增強(qiáng)了抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

與此同時(shí)，CDS、ABS等這些次貸工具規(guī)模的縮減也從另一方面收緊了可能發(fā)生的潛在聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。自2017年以來去杠桿取得初步成效，信貸偏離其趨勢(shì)的缺口有所收縮， 使得“緊信用”的宏觀審慎管理更具有結(jié)構(gòu)性和針對(duì)性。在打破信貸與房地產(chǎn)相互強(qiáng)化的順周期性問題上，各國(guó)政府從未停止其宏觀調(diào)控的腳步。

十年一輪回，可是這一輪，無論是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中的中國(guó)，早已不再守株待兔，而是在此前被動(dòng)而深刻的血淚教訓(xùn)中汲取了經(jīng)驗(yàn)，選擇了主動(dòng)出擊。