摘要：房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近，房?jī)r(jià)會(huì)用什么表情做出回應(yīng)？財(cái)富證券分析師湯佩徽在近日的報(bào)告中表示，房地產(chǎn)稅對(duì)一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的影響將出現(xiàn)分化。理想條件下，在供大于需的城市中，這會(huì)促使投資者拋售房產(chǎn)，進(jìn)而促使房產(chǎn)價(jià)格下跌；而對(duì)于供小于需的城市，開(kāi)征的房產(chǎn)稅則會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)需求方，房?jī)r(jià)則因?yàn)榘晦D(zhuǎn)嫁的房地產(chǎn)稅而上漲。

隨著地方財(cái)政收入壓力日益增大以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)程的步步推進(jìn)，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近了。

關(guān)于房產(chǎn)稅的影響，最多的焦點(diǎn)在于房?jī)r(jià)會(huì)怎么走。財(cái)富證券分析師湯佩徽在近日的報(bào)告中表示，房地產(chǎn)稅對(duì)一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的影響將出現(xiàn)分化。理想條件下，在供大于需的城市中，這會(huì)促使投資者拋售房產(chǎn)，進(jìn)而促使房產(chǎn)價(jià)格下跌；而對(duì)于供小于需的城市，開(kāi)征的房產(chǎn)稅則會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)需求方，房?jī)r(jià)則因?yàn)榘晦D(zhuǎn)嫁的房地產(chǎn)稅而上漲：

開(kāi)征房地產(chǎn)稅能否起到抑制房?jī)r(jià)的作用，關(guān)鍵在于其能否改變市場(chǎng)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。

從需求端看，較大的城鎮(zhèn)化提升空間仍將對(duì)房?jī)r(jià)形成需求支撐；大都市圈化的開(kāi)啟，城市人口密度還有較大提高空間；家庭規(guī)模變小和微型家庭增多，房產(chǎn)需求增加。

從供給端看，房地產(chǎn)稅的征收將增加房產(chǎn)的供給。

比如，對(duì)北京這樣的一線(xiàn)城市，房產(chǎn)稅大概率會(huì)造成房?jī)r(jià)的下跌。報(bào)告中具體進(jìn)行了情景假設(shè)，并以北京為例，計(jì)算出了征收房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響預(yù)測(cè)：如果人均免征面積為40、45、50 平米，在不同的情景下，房?jī)r(jià)變動(dòng)范圍分別處于下降 11-38%、10-25%、5-12%之間：

 

通過(guò)橫向縱向的對(duì)比，我們也能夠窺出一些房產(chǎn)稅影響的參照。

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，稅制并不是調(diào)控房?jī)r(jià)的最有效措施，開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響是比較微小的。

而以我國(guó)此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2011年我國(guó)在重慶、上海開(kāi)展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，雖然在試點(diǎn)的前三個(gè)月，兩地住宅成交量分別下滑46%和26%，高于同類(lèi)城市降幅，但成交均價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，同時(shí)在2012年之后成交量也恢復(fù)到了原來(lái)的水平。圖為財(cái)富證券分析師湯佩徽采用 DID 模型進(jìn)行分析的結(jié)果：

 

雖然近日關(guān)于房產(chǎn)稅的政策和討論越來(lái)越多，但房產(chǎn)稅的推出還需要長(zhǎng)時(shí)間的斟酌。金融研究者李興偉在文章中表示，房產(chǎn)稅不可操之過(guò)急，“鑒于房地產(chǎn)及其價(jià)格波動(dòng)背后事關(guān)數(shù)億個(gè)家庭的財(cái)富安全、3萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備安全、消費(fèi)升級(jí)的信心安全、中國(guó)信用抵押鏈條安全等家國(guó)命運(yùn)，房產(chǎn)稅推出務(wù)必要三思而后行，更不宜操之過(guò)急。”

此前央媒《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引專(zhuān)家意見(jiàn)稱(chēng)，可先征收住房空置稅以打擊炒房，將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，有效增加住房供給。業(yè)內(nèi)人士建議，可在重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上對(duì)一線(xiàn)和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市先行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

申萬(wàn)宏源證券分析師李慧勇曾在報(bào)告中表示，房產(chǎn)稅的推進(jìn)仍有賴(lài)于全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記的完善，以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估 從立法到落地仍需一段時(shí)日。即使落地實(shí)施，預(yù)計(jì)也將采取試點(diǎn)先行、逐步推進(jìn)的辦法； 各地在稅率和免征面積上可享有一定自主權(quán)。為了盡可能減小對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊，初始階段稅率或?qū)⒃O(shè)在較低水平。目前上海為0.4%/0.6%，，重慶為0.5%-1.2%。但即使房產(chǎn)稅順利落地，要成為主力稅種仍需較長(zhǎng)時(shí)間；而且房產(chǎn)稅并非穩(wěn)定房?jī)r(jià)的充分條件。